Tal y como recoge el artículo 1445 del Código Civil, entendemos como contrato de compraventa aquel en el cual uno de los contratantes entregar un bien tangible a cambio de un cierto precio que asumirá la otra parte.
En el caso que nos ocupa, hablamos de un bien inmueble. Concretamente, de una vivienda.
Siempre es aconsejable realizar un proceso de compra/venta con un Asesor Legal de confianza, como Asesoría Morlan.
Este nos asesorará de la fiscalidad que la operación que se quiere formalizar conlleva. Tanto en DGA (ITP/AJD) para el comprador, como en la Agencia Tributaria (IRPF) para el vendedor, (notarias, registros, plusvalías IRPF y Ayuntamiento)
Contrato privado de compra-venta con “arras penitenciales”
Antes de formalizar definitivamente la compraventa ante notario, “escritura pública”, es aconsejable sentar las bases de la venta, en un contrato privado de compraventa con arras penitenciales, entre ambas partes.
Este documento obliga tanto a vendedor como al comprador, a contraer una serie de obligaciones que deben cumplir, es importante sopesar las cláusulas puestas de manifiesto en dicho contrato ya que estas serán la base para la posterior formalización del documento notarial.
“Arras Penitenciales”
En cualquier modelo de compraventa nos encontraremos esta figura, que consiste en pactar un pequeño montante económico que el comprador entrega como “señal”, la cual perderá si finalmente no se perfecciona el contrato –las denominadas arras penitenciales- por su culpa. En el caso del vendedor, quedará obligado a devolverlas por duplicado si es por la suya, estas arras dan garantía a la venta pactada.
A tener en cuenta antes de firmar el contrato
- Imprescindible y conveniente antes de formalizar el documento, es saber la correcta titularidad del inmueble y el estado de cargas del mismo, una nota simple del registro de la propiedad sería suficiente.
- Una descripción correcta del inmueble, cotejando la descripción registra, con la constancia actual catastrada.
- Valor de la transacción (precio pactado) y forma de pago.
- Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pago de recibos, sería el inmueble el que quedaría gravado con ellas en caso de estar pendientes.
Es importante remarcar que en el caso de que la vivienda estuviese grabada con una hipoteca está tendría que cancelarse en el mismo acto, del otorgamiento notarial, así igualmente sería si tuviese cargas en la S. Social, AEAT etc. En el contrato de Arras se indica una cláusula con el compromiso del vendedor a transmitir el inmueble libre de cargas.
En caso que la titularidad no se correspondiera el vendedor tendría que regularizar la situación registral para poder trasmitir.
Si bien es cierto que este documento privado tiene una validez legal, para poder inscribir convenientemente la vivienda en el registro de la propiedad, el otorgamiento de la transacción ha de producirse ante Notario en escritura pública, un proceso habitual.
El hecho de escriturar la compraventa garantiza seguridad jurídica dando fe pública de la identidad, legitimación y capacidad del comprador y del vendedor, además de comprobar el título del vendedor, así como de realizar una comprobación registral de titularidad y cargas.
Otros gastos que no se debe olvidar
La transacción va a generar una serie de gastos que resulta de vital importancia tener en consideración. Para ello el Asesor Fiscal que lleve la operación antes de formalizar el documento asesorara de los gastos propios que la operación genera.
Por un lado, aquellos propios de la escritura pública: gastos de notaría, inscripción en el registro y el impuesto de transmisiones, para el comprador.
Por otro, el gasto municipal de incremento de terrenos de naturaleza urbana, la plusvalía municipal, y la plusvalía (si la hubiese) de IRPF, así como los gastos que pudiesen originase previos al otorgamiento del documento público, todos ellos a cargo del vendedor.
